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La opción de demoler: ¿Es para ti?

Al demoler una casa vieja que ya no tiene reparación, puedes tener la casa recién construida que deseas en una comunidad establecida. Pero, antes de salir a buscar una casa para demolerla, hay algunas cosas que debes considerar.

Hand amp; Guy Left Famous Denim Indigo Selvedge Naked Weird Jeans Twill n1xdq1XLas demoliciones y casas de relleno pueden ser una opción viable para ti.

Una opción que muchos compradores de casas pasan por alto es construir una casa nueva en un vecindario existente que ofrezca ciertas características claves que ellos desean: buenas escuelas, poca distancia hasta el trabajo, un sentido de comunidad bien desarrollado y cercanía a opciones culturales y de entretenimiento.

¿Cómo es esto posible cuando los vecindarios cercanos a la ciudad tienden a estar completamente construidos, sin terrenos vacíos? Puedes encontrar la respuesta en todo el país, en sitios como los suburbios de Washington D.C., Chicago, Nueva York, Boston, Austin, Los Ángeles y Seattle.

Al demoler casas viejas y funcionalmente obsoletas cuyo principal valor está en el terreno sobre el que están construidas, los constructores pueden crear casas actualizadas que pueden ser construidas para compradores específicos o vendidas de forma especulativa en el mercado regular de bienes raíces.

Aunque el término "demolición" o desmontaje se asociaba a grandes mansiones durante los años del boom de la vivienda, hoy en día la mayoría de los compradores y constructores reemplazan las casas que demuelen con nuevas casas que están más en sincronía con el vecindario que la circunda. Las demoliciones también son recibidas con agrado por algunos gobiernos locales ya que aumentan los ingresos por concepto de impuestos sobre inmuebles, dado que por lo general producen casas de reemplazo que cuestan mucho más que la casa demolida.

Pero las demoliciones pueden ser complicadas, ya que implican permisos, zonificación, preservación histórica y los retos de cualquier demolición a los que los compradores de casas en zonas recién desarrolladas no tendrán que hacer frente. He aquí una guía breve para ayudarte a responder la pregunta principal: ¿La demolición y reemplazo con una casa personalizada podría ser una jugada inteligente para mí?

¿Cómo reconozco una casa candidata para una demolición?

Las demoliciones potenciales casi siempre son casas que no se adaptan a los estándares actuales en vecindarios atractivos y buscados. Pueden ser más pequeñas que el promedio en cuanto a metros cuadrados, tener cocinas desactualizadas, no tener suficientes baños y consumir demasiada energía.

Pueden tener problemas estructurales serios que dificultan su venta por el costo de las reparaciones. Como tal, tienden a tener un precio por debajo del promedio prevaleciente en su calle o vecindario, y a menudo pasan mucho tiempo sin venderse en comparación con otras, a menos que sus vendedores las estén promocionando activamente como posibles demoliciones.

Según el especialista en bienes raíces para demolición del área de Chicago, Brian Hickey, quien dirige InfillRE, LLC y teardown.com, una demolición debería poder permitir construir una casa nueva que, al estar finalizada, valga dos o tres veces el precio de la casa al momento de la compra. Dicho de otra manera, si puedes comprar una casa vieja y obsoleta desde el punto de vista funcional, pero bien ubicada por $300 000, y una casa recién construida en el mismo terreno podría valer de $600 000 a $900 000, puede ser una buena candidata.

¿Tengo que derribar toda la casa?
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Para nada. De hecho, en algunas comunidades, las reglas de los gobiernos locales alientan las renovaciones sustanciales en lugar de las demoliciones haciendo que el papeleo de los permisos sea más fácil y más rápido. Podrías, por ejemplo, lograr mantener los cimientos existentes y construir sobre los mismos. Podrías conservar una parte de una pared existente incorporar parte de la antigua estructura a tu nuevo diseño, y así evitar las restricciones locales sobre las demoliciones totales.

En los distritos históricos en los que están prohibidas las demoliciones, también podrías calificar para obtener crédito fiscal al emprender una rehabilitación sustancial.

Si tengo la opción de escoger entre renovación y demolición, ¿cómo decido?

Normalmente los factores clave son la condición actual de la casa y lo que quieres de tu casa nueva.

Las casas más antiguas pueden tener problemas graves que hacen que no sea factible desde el punto de vista financiero repararlas, por ejemplo, infestación grave por moho o plagas, daños extensos por agua que socaven los cimientos o bases, o daños en el techo por el viento o putrefacción. A menudo tienen una distribución interior que es difícil de reorganizar para usos modernos y componentes desfasados que deben ser reemplazados — con un alto costo — independientemente de que la casa sea demolida o remodelada.

Hazte la siguiente pregunta: ¿Quiero una casa que sea eficiente desde el punto de vista energético, desde las ventanas hasta las puertas, pasando por los electrodomésticos? ¿Que tenga cableado para todos los artículos electrónicos sofisticados que usamos hoy en día? ¿Con una distribución de las habitaciones que tenga sentido para el estilo de vida que quieres para ti y tu familia? Si no puedes obtener lo que deseas a un costo razonable de renovación, la demolición y nueva construcción puede ser tu respuesta inevitable.

¿Cómo ubico profesionales que me ayuden a identificar y adquirir una propiedad para demolición?
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Una vez que te hayas decidido sobre el vecindario donde quieres comprar, puedes contactar a varias empresas de corretaje de bienes raíces que estén activos en el área. Pregunta quién entre los agentes de la empresa se especializa o tiene experiencia en demoliciones o renovaciones sustanciales.

Para ubicar posibles constructores para tu proyecto, puedes buscar en NewHomeSource.com, que ofrece la más grande recopilación de constructoras, planes y comunidades de casas nuevas de la web. También puedes contactar al capítulo de tu localidad de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas para pedir asesoría o pedirle sugerencias a tu institución crediticia, agente de bienes raíces o arquitecto, incluyendo referencias de empresas de diseño y construcción.

¿Hay restricciones locales que puedan limitarme al ahora de demoler una casa y construir una nueva en el mismo sitio?

¡Puedes contar con eso! Muchas comunidades antiguas, deseables y cercanas a las ciudades tienen reglas y códigos sobre el uso de la tierra ideados para proteger el carácter existente de la ciudad o del vecindario. Otras tienen distritos de preservación histórica que prohíben la mayoría de las demoliciones o que requieren que las estructuras de reemplazo se apeguen de forma estricta al tamaño y normas arquitectónicas predominantes en el vecindario.

¿Qué hay del financiamiento?

El financiamiento definitivamente es más complicado cuando se hace una demolición. En primer lugar, está el costo de la casa existente. Luego, los gastos de demolición. Y por último, necesitas un financiamiento de hipoteca a largo plazo.

Demoler una casa vieja, funcionalmente obsoleta, cuyo principal valor está en el terreno sobre el que está construida, te permite reemplazarla con una casa moderna. ¿Cómo lograr todo esto? A menos que seas rico y que tengas grandes cantidades de dinero que te sobren, vas a necesitar dinero para la compra de la casa para demoler. Podrías, por ejemplo, usar los ingresos por la venta de tu casa anterior y realizar la compra de la propiedad para demolición después de esa venta. (A los vendedores de la propiedad para demolición tal vez no les guste, pero puede que accedan a esto).

Los costos de demolición varían según el tamaño y ubicación de la propiedad, pero generalmente están en un rango de $8 000 a $15 000. Puede que logres recuperar la mayor parte de los gastos de demolición y desmontaje reciclando los contenidos y elementos estructurales de la casa demolida, bien sea a través de la venta o de donaciones deducibles de impuestos.Frye Fatigue Samantha Quilted Soft Lambskin Shoulder 11wrxR

Los profesionales locales que contrates para asistirte, el agente de bienes raíces y la firma de diseño/construcción, deberían poder orientarte sobre el financiamiento. Tu banca comunitaria local puede ser la fuente de lo que necesitas en última instancia, un préstamo llamado “de construcción a permanente” que te otorga los fondos para la fase de construcción y se convierte en una hipoteca a largo plazo una vez que haya finalizado la misma.

Las tasas de interés y otros términos pueden variar ampliamente, pues éstos son tipos de préstamos que los bancos mantienen en sus propios portafolios y consideran de mayor riesgo que las hipotecas normales, por lo que es esencial buscar opciones. Si tienes suerte, conseguirás un banco local que te ofrezca un paquete completo, una sola transacción de préstamo, basada en el valor estimado de la casa nueva después de la demolición y construcción, con retiros periódicos para financiar la fase de construcción, y luego una hipoteca permanente a largo plazo de forma automática.

¿Qué tipo de permisos locales necesitaré?

La mayoría de los municipios tienen reglas que requieren que tú (o más probablemente tu constructor) obtenga un permiso de demolición antes de proceder.

También necesitas contactar a las compañías de servicios (gas, electricidad, agua) para determinar cuándo y cómo puedes desconectar la casa que pretendes derribar. También deberías verificar con el departamento de bomberos para determinar qué tipo de inspecciones o supervisiones se requiere antes de la demolición. Las reglas del gobierno local también pueden requerir inspecciones para verificar que no haya materiales tóxicos dentro de la casa, lo que es muy importante si la estructura es de los años 60 o anterior, cuando se usaban comúnmente asbestos en los techos, ductos y pisos.

En fin de cuentas, una demolición puede ser una opción viable para ti, pero debes estar consciente de las posibles trampas y costos de antemano.
Además de sus artículos para NewHomeSource, Ken Harney escribe una columna sindicada premiada sobre bienes raíces para The Washington Post Writers Group que es publicada en 90 periódicos.

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